未来几年,比房价涨跌更重要的事情,是房租会大涨!

纵观世界范围内的房地产发展史和经济发展史,大家会发现一个规律:当人均GDP超过1400美元之后,房地产新增投资额开始增加;当人均GDP超过3000美元后,房地产的新增投资额开始快速增加,同时不动产的资产价格开始快速增长;当人均GDP超过8000美元后,房地产新增投资额开始平稳。

四点儿上初中的时候,中国当时的人均GDP是1000美元,也就是2000年刚过,那时候房地产还没有开始大规模启动。2008年时,中国的人均GDP超过了3000美元,加上当时金融危机,政策性资金大量投入基建,房地产开始变得火热。2015年,中国的人均GDP达到了8000美元,除了上一波房价快速上涨导致的投资火热外,其实中国的房地产投资增量,已经不像之前那样上涨的那么厉害,开始趋于平稳。

近些年房价上涨的很快,从这个规律来说,是因为我们的经济发展太快了。从3000美元做到8000美元,中国用了7年,美国用了16年。

换言之,

房地产的发展速度,中国用7年完成了美国16年的发展,房价的波动当然更大,也更急。

未来一半人买不起房子,会租房

左晖在他的演讲中,提到了个很值得关注的数据,就是首次购房平均年龄。对于北京(楼盘)这种“全国房价风向标”,首次购房的平均年龄已经达到了34岁。现在一般刚毕业的大学生年龄在24岁左右,也就是说,毕业后奋斗大概十年左右,可以第一次买到自己的房子。

不过,还有一个数据值得警惕——北京的首次购房平均年龄,近几年以每年一岁的速度在增长。4年前,应该算是30岁就能买房。那么,4年后,又会是怎么样的情形呢?

其实,北京的这种现象正是全国的一个缩影。现在正在推行的大城市圈战略,虽然会把之前向个别热点城市集中的人口流向分流,但短期内改变不了大量人口向热门区域集中的态势。

未来十年,一二线大城市都市圈的人口依旧会处于净流入状态,一些欠发达地区的三四线城市,人口会继续流出。

大家都知道,人口是支撑房价的根本。人口的净流出,加之欠发达地区的三四线城市依靠房地产发展经济的思路短期内难以转型,未来一段时间,欠发达地区的三四线城市的房价可能会停滞,甚至下滑。

据左晖估计,未来大概会有6亿人口在20个城市圈,每个城市圈大概3000万左右的人口。这么多的人口聚集在大城市圈内,显然不是每个人都能买到房子的。

数据显示,北京目前有35%的人口在租房住,上海(楼盘)、深圳(楼盘)的租住规模可能跟这个比例差不多或者略低。

1/3的人在租房住,这个比例是高还是低?

从中国的传统观念来看,是高了,毕竟3个人——而不是3个家庭——里就有一个人在租房住,尤其是对于“丈母娘”来说,很大程度上是无法接受的。

不过,从世界范围来看,纽约、香港、巴黎这样的国际型城市,超过一半的人在租房,纽约租房的人比例甚至能达到60%,接近2/3。

随着改革开放的逐步深入,其实中国的发展态势已经越来越和国际接轨,城市的发展模式也一样。可以预见的是,未来大城市的租房比例将会大大提升,虽然不一定能达到50%的“国际标准”,但也不会差太多。

或许,这正是体现国家在大力提倡租售并举、租购同权的前瞻性。未来的发展态势,就隐藏在国家政策的文里行间,就看你能不能想到,善不善于发现。

按照这种方式,大力提倡租售并举,和国际接轨,会导致另一种现象出现——供买卖的商品房数量和面积会相对下降,加之经济的稳步增长,长期看,未来的房价还是会上涨。对,没错,会上涨,甚至不排除走向高端化。普通人,则可以选择租赁或者购买政策性住房(共有产权房)。

从这个角度说,今明两年在房价低点,或许是赶上末班车的好时机。

房租未来也会涨,甚至大涨

除了上面的数据,左晖还提供了个有意思的数据,就是人房比。北京的存量住房700万套,人房比是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。全国的平均水平是1.05左右,三线城市大概1.2左右。

从这个数据我们可以看出,热点城市的人房比很低,而三四线城市的人房比很高。也就是说,北京等热点城市的房子,本身是不够住的,而三四线城市房子是有富余的。

那么我们就可以进一步推断,

热点城市房子的租金,会由于供应不足,在基础价格上会出现上浮;而三四线城市的租金,会在基础价格上下降。

为什么这里要强调基础价格?

是因为租金价格跟资产的价格没有太大的关系,而是跟城市的人均收入紧密相关。

一座城市的人均收入涨得快,租金价格就会涨得快。这一点,大家仔细想想就会明白。一些城市近一段时间的房价涨幅比较高,但当地的人均收入并没有如此大的涨幅,与之相对的,房租也没有像房价那样涨得比较快。

另一个支撑上面这个说法的,就是租金占人均收入的比重,这些年一直非常平稳,大概占到个人月收入的30%-40%。

虽然总会有童鞋说,我就是租房住,但是租金真的太贵了啊,就快租不起了。确实有这样的情况存在,毕竟上面的数据说的是平均。当然,也要参考下对比的对象。

北京的租金跟四点儿老家的租金相比,那简直没法看,两居室每个月的房租都够我们当地一平米的房价了。不过,跟国际上比起来,北京的房租貌似也不是特别高。

左晖举了个例子,他把北京跟日本的东京相比。北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右,不过收入并没有相差2.5倍到3倍(租住同等水平地段、加权日本男女收入差异后)。

大家都知道,现在国人的平均收入年涨幅还是不小的,与之相对应的,未来的房租也会随着收入的上浮而上浮,甚至可能会大幅上涨。

PS:说自己工资涨幅小甚至没涨的童鞋们,多找找自身的原因,毕竟大家都在奋斗,有没涨工资甚至还降了的,但也有收入翻着翻涨的。不抱怨,想办法解决问题,才是改善自己生活的最终办法。

经常会有童鞋在后台留言,说“四点儿你说的容易,我这边的情况是XXXXX,要不你来试试,看你能不能提高收入”。四点儿想说,这种情况是存在的,但是,碰到这种情况,真正敢想敢干的人第一个念头是,这种情况如何改变;而一般人的第一个念头,是这种情况没法改变,没办法。仔细想想,当时自己的第一个念头是什么。如果是第二种,如果尽快改变自己的想法,别说是收入涨,豪宅也会很快到你的手中。

REITs到底是什么

那么,未来的房租会涨成什么样?从大方向上说,就是四点儿上面写的,跟经济发展和人均收入的涨幅基本一致。不过具体到实际情况,还是有所差别。比如,最近被炒的火热的REITs。

所谓REITs,就是房地产投资信托基金

,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

看不懂没关系,四点儿帮大家翻译得直白一些。

就是以前都是地产开发商盖好了房子,然后一对一地卖给个人。现在不这样了,

房子整体(整栋楼,甚至整个小区),打包卖给专业的投资机构,这个机构负责把房子一间间地租给个人,这种情况,实际上现在也不在少数,包括开发商不卖房,100%自持,只租不售,也有地方开始试点了。

最最关键的在下面,持有房产可以租赁给个人后,负责运营的机构或者开发商,可以将这个项目打包并进入金融市场运作,就好像上市一样,让金融市场的投资者认购,从而获取大量资金。

换句话说,以前是买房子给购房者赚钱,现在把房产作为一个整体,卖股份赚钱,总之持有机构或者开发商都是能赚到相对应的钱。

不一样的地方是,买股份,也就是REITs,是要给在金融市场的认购者分红的,而且是每年收到的租金绝大部分都要分给认购者。认购者相当于买了一个长期的基金,每年收到一定数额的回报。

这就有一个要求,运营REITs的项目,租金的收入必须足够高,分红每年也足够高,这样才会有投资者认购。

同时,从目前的情况看,涉及到REITs基本都是央企国企,手笔也大,相对而言,质量能保证,也更正规一些。

不过,REITs项目,一般来说会趋于高端化,这样才能保证足够的利润。四点儿看了一个北京类似的项目,在CBD附近的一个公寓,一居室一个月的租金能到9000元。不过服务和设施是真心棒,比自己家还舒服,看着流口水,不过想想租金……还是算了吧。

看到这,大家估计能看明白一些,短期内,REITs跟普通人关系不大,毕竟租金实打实地摆在那。不过长期来看,随着租房人的比例逐渐提高,还是有很多租房者愿意出高租金享受比较好的物业服务,REITs的市场正是满足这一点。

或许,再长久一些,REITs的高端市场饱和后,会向中端、亲民化发展。

不过,要实现这样的目标,还有很长一段时间。对于房价的影响嘛,暂时看不到。大家也不必太过关心。只是之前说好的要跟大家普及,四点儿不能食言,在这里跟大家说道说道而已。

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